Договор за продажба - продажбата на наследство.

В чл.212 ЗЗД е уреден специфичен договор за продажба- продажбата на наследство. 

Съгласно ал. 1, този, който продава едно наследство изцяло, без да посочи неговите предмети, е длъжен да има само качеството си на наследник. 

Кое лице има качеството на наследник се определя от разпоредбите на ЗН. Наследството на едно лице се открива към момента на смъртта му и именно към този момент се определя кои физически лица, от кой ред и степен наследяват починалия и кои се считат пряко призовани към наследяване, респ. – по право на заместване. Преживелият съпруг черпи правото си на наследяване по силата на брачната връзка, прекратена със смъртта на другия съпруг, за разлика от останалите наследници по закон, чиито права се базират на връзка по произход. Задължението на продавача по специфичния договор за продажбата на наследство е да установи наследствено правоотношение с починалия, чието имущество /то наследство/ е предмет на договора по чл. 212 ЗЗД. В хипотеза, когато такова наследствено правоотношение отсъства, следва да се приеме, че договорът за продажба на наследство (доколкото не страда от пороци на форма и воля) не произвежда вещно-правен транслативен ефект, аналогично на случаите на продажба на чужда вещ.

С определение № 196 от 17.04.2018 г. на ВКС, ІІ г.о. е допуснато касационно обжалване в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК по въпроса относно обема на наследствените права, които се прехвърлят с договор, сключен на основание чл. 212 ЗЗД и имащ за предмет наследството, оставено от наследодател на наследодателя на страната – продавач на наследство(преживял съпруг на сина на наследодателя).

Казусът: предявен е иск за съдебна делба иск за съдебна делба по отношение на шест земеделски имота, принадлежали преди колективизацията на дядото на ищеца. Последният е починал на 1975 г. и е оставил за свой единствен наследник по закон сина си, починал на 1993 г. и наследен от съпругата, син  и  двама внука  – деца на починалия на 1990 г. син. Следователно Ц. А. К. е наследник по закон на покойния си съпруг Г. Н. К. по силата на брачната връзка. Тя не е призована да наследи неговия наследодател баща, поради което сключеният от нея, като продавач, договор за продажбата на наследството, оставено от наследодателя не е годен да произведе вещно-правен транслативен ефект. Ето защо такъв не може да бъде признат на сключеният договор по чл. 212 ЗЗД с нотариална заверка на подписите, с който преживялата съпруга продава на сина си и ищец по делото „своите 4/6 ид.ч. от общата наследствена маса от наследството, останало от наследодателя, негов дядо”. 

Съгласно чл. 20 ЗЗд при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните, като отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в практиката и добросъвестността. В случая цитираната по-горе част от договора е формулирана недвусмислено и нито тя, нито която и да е друга част от договора внасят каквото и да е съмнение относно обекта, върху който е договаряно.

Приобретателите на имот по договор за гледане и издръжка са длъжни да престират такава издръжка на прехвърлителите, която да съответства на всичките им нужди.

Приобретателите на имот по договор за гледане и издръжка са длъжни да престират такава издръжка на прехвърлителите, която да съответства на всичките им нужди. 

С договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, в който изрично е предвидено задължение за цялостна издръжка и гледане до края на живота им, съпрузи прехвърлят на своята дъщеря по време на брака й собствения си апартамент. Майката почива през 1993г., бащата през 1997 г.

Приобретателите по договора - дъщерята на общите наследодатели, и нейният съпруг - не са изпълнявали предвидените в договора задължения за издръжка и гледане на прехвърлителите.  До смъртта на прехвърлителката отношенията между страните са били добри, като след това са се влошили. По отношение на нея е известно, че тя е страдала от диабет и се е нуждаела от засилени грижи, каквито нейната дъщеря и съпругът й не са полагали. След нейната смърт, другият прехвърлител се е оженил повторно и грижите за него е поела изцяло неговата съпруга и фактически това положение продължило до неговата смърт.

   За да се развали договора за издръжка и гледане между страните, неизпълнението трябва да е осъществено- обстоятелство, което следва да е установено. Задължението за издръжка и гледане, породено от сключения между страните алеаторен договор, изисква постоянно и непрекъснато изпълнение от страна на длъжника. Ако това изпълнение е непостоянно и непълно, което води до невъзможност, прехвърлителят да живее спокойно, несмущавано и без намаление на жизнения му стандарт, това неизпълнение е значително и то обосновава развалянето на договора. 

Длъжникът по алеаторния договор следва да осигури на прехвърлителя такава издръжка, която да е достатъчна той да посрещне всички свои насъщни нужди, което при заведен иск за разваляне на договор за издръжка и гледане поради неизпълнение следва да бъде доказано от ответника по иска. В разглеждания казус следва да се съобрази, че изпълнението по договора трябва да бъде съответно на нуждите на прехвърлителя и неговата съпруга, още повече, че в текста на договора изрично е предвидено задължение за цялостна издръжка и гледане до края на живота им. 

Освен това основно задължение на приобретателя по алеаторния договор е да следи във всеки момент конкретните нужди на прехвърлителя и да престира такава издръжка и гледане, които да са съответни на тези конкретни нужди. Само ако това не е изпълнено от приобретателите, както е в случая, неизпълнението по договора следва да бъде определено като съществено и същия бъде развален.

Строеж се премахва като незаконен, само ако не е търпим

За да е търпим строежа е необходимо да бъде допустим съгласно разпоредбите, дейстали към момента на извършването му.
Да илюстрираме горното с пример: през 2000 година е извършен строеж "Разширение на тераса с размери 6.00м. на 1.00 м." без разрешение за строеж и инвестиционен проект. На основание чл. 225, ал. 2, т. 2 този строеж е незаконен. Следва ли да бъде издадена заповед за премахването му като такъв?
На първо място трябва да се изследва дали строежът е търпим или не, тъй като може да бъде премахнат, само ако не е търпим. Строежът е извършен през 2000 г. и е допустим по разпоредбите, които са действали към момента на извършването му- аргумент от § 127 ПРЗИДЗУТ, според който, строежи, изградени до 31 март 2001 година, за които няма строителни книжа, но са били допустими по разпоредбите, действали по време, когато са извършени, са търпоми строежи и не подлежат на премахване или забрана.

Извод: извършеният строеж "Разширение на тераса с размери 6.00 м. на 1.00 м." не подлежи на премахване, тъй като по правилата на действащия през 2000 година закон е допустим. 

Прекратяване на брака поради дълбото му и непоправимо разстройство

Решението за развод е едно от най- трудните, които се взима.То е резултат на личен акт и на сериозно обмисляне.
                                                         

Прекратяването на брака може да се осъществи само по съдебен ред. Това може да стане и чрез предявяване на иск за развод поради дълбоко и непоправимо разстройство на брака. В производството съдът изследва причините и основанието на дълбокото и непоправимо разстройство в брака.

С настоящото днес ние ще разгледаме една от възможностите за прекратяване на брака, а именно: хипотезата, в която съпрузите не са постигнали дълбоко и непоколебимо според закона съгласие за прекратяване на брака си чрез развод.

Дълбоко е това разстройство на брака, при което между съпрузите лисва взаимност, уважение и доверие. В такива случаи брачната връзка съществува само формално и няма съдържанието, което морала и закона й придават.
Непоправимо е разстройството, което не може да се преодолее и да бъдат възстановени нормалните отношения между съпрузите. Отношенията са в такова състояние, което изключва възможността това разстройство да бъде преодоляно.

Иск за прекратяване на брака по съдебен ред може да се предяви от всеки един от съпрузите. Това право на съпруга не е ограничено от срок и не се погасява по давност. То е лично и ненаследимо право.

Основанията, на които може да се иска прекратяване на брака са такива факти, които настъпват след сключване на брака и водят до нетипично състояние на брачната връзка, характеризиращо я като дълбоко и непоправимо разстройство на брака. Тези основания могат да бъдат най- различни и за всеки отделен случай съдът установява, че брачните отношения на съпрузите са разстроени дълбоко и непоправимо. Съдът ще обсъди всички субективни и обективни причини, посочени от страните и ще прецени как те са се отразили на брака на съпрузите. Всяка посочена причина (напр. изневяра, злоупотреба с алкохол, дълго отсъствие на съпруга от дома и т.н.) трябва да е дала съществено отражение върху брачните отношения. Причините, които се сочат за дълбоко и непоправимо разстройства на брака трябва да са сериозни Ако това е така, ясно е, че такъв брак не следва да се запазва.

Ако е направено искане за произнасяне по въпроса за вината за дълбокото и непоправимо разстройство, съдът в решението ще посочи кой е виновният съпруг. Вината за разстройството на брака може да се разглежда само в бракоразводния процес, но не и в други производства.

Единственото основание на което се прекратява бракът, е неговото дълбоко и непоправимо разстройство. То не е свързано с установяване на вина и нейната степен. Ако бракът не изпълнява основните функции, които му придават морала и закона, то той е безполезен и за обществото, и за съпрузите, и за децата. Бракът не може да играе роля на наказание и когато е дълбоко и непоправимо разстроен, се прекратява без оглед становището, което е заел невиновният съпруг.

Докато бракът не бъде прекратен, съпрузите са длъжни да изпълняват произтичащите от него задължения.

В първото по делото заседание за разглеждане на делото по иск за развод страните следва да се явят лично. Само ако причината за неявяването е уважителна и съответно е доказана пред съда, делото може да бъде отложено.

Ако от брака има родени ненавъшили пълнолетие деца, съдът ще разгледа искове и за упражняване на родителски права, личните отношения и издръжката на децата, както и служебно ще се произнесе за ползването на семейното жилище. Други въпроси, които могат да се поставят пред съда са за фамилното име и издръжката между съпрузите.

За какво да внимаваме, когато предстои да сключим предварителен договор за покупка на недвижим имот.

С уточнението, че вниманието ни е насочено в помощ на купувача.
Предварителния договор е специален вид договор, чрез който страните подготвят сключването на окончателен договор и поемат задължение да го сключат.
Предварителният договор се ползва, когато страните искат да се обвържат да сключат окончателен договор в бъдеще, но не са готови да сторят това веднага (например- продавачът има нужда от време, за да подготви необходимите документи).

                                               

За какво да внимаваме?

Първо, предварителния договор за покупко- продажба на имот винаги се сключва в писмена форма.

На следващо място, законът изисква предварителният договор да съдържа всички уговорки за съществените условия на окончателния договор. Кои са те?
Първо- уточнение на предмета на предварителния договор. Практически това е описание на имота. Изискването се поставя, тъй като, ако не е уточнен предмета на предварителния договор, с оглед на иска по чл.19, ал. 3 от ЗЗД, съдебното решение не ще може да замести окончателния договор. Не е необходимо имотът да се опише подробно, достатъчно е да е описан по начин, който дава възможност да бъде индивидуализиран по несъмнен начин.

Второ: предварителния договор трябва да посочи и цената. Това е необходимо по няколко причини, но най- важната е, че в случай на предявен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, отново съдът няма да може с решението си да замести окончателния договор.

Предварителния договор може да включва и други уговорки между страните, но по смисъла на закона горните изброени са съществените. Не е съществен елемент например срока, който страните си дават за сключване на окончателен договор или уговаряне на неустойка за неизпълнение и др.

Трябва да се внимава и по отношение на определеното капаро.За това предварително обмислете покупката и прочетете внимателно предварителния договор, преди да го подпишете, защото ако не изпълните задълженията си по предварителния договор, като купувач, губите даденото капаро.

Споменахме по- горе, че предварителният договор може да бъде обявен за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Такова искане до съда може да направи всяка от страните- и продавачът, и купувачът.Към искът може да се присъедини и за разглеждане иск за заплащане на обезщетение във връзка с отказ на някоя от страните да склщчи окончателен договор в срока, в случай, че в предварителния договор е посочен такъв.

Родителски права

Независимо дали родителите са сключили брак или не, критериите, от които съдът се ръководи по въпроса кому да предостави упражняването на родителските права, са едни и същи. Във всяко едно производство, което касае дете, съдът се ръководи от най- добрия интерес на детето. Най- общо в понятието "интерс на детето" се разбира: правилното му отглеждане и възпитание, както и материалните интереси на детето- обезпечаването му с жилище, битови условия и др., като решаващо е цялата съвкупност от интереси, в смисъл на всестранното развитие на детето.

По смисъла на закона под упражняване на родителските права се разбира тяхното ежедневно осъществяване, както и всички действия по закрилата, защитата и представителство на децата.

Ако родителите не постигнат съгласие, кой от тях ще упражнява родителските права, въпросът се решава от съда. В производството се взима предвид възпитателските качества на родителите, полаганите до момента грижи и отношение към децата, желанието на родителите, привързаност на децата към родителите, пол и възраст на децата, възможност за помощ от трети лица- близки на родителите, социално обкръжение и материалните възможности.

На родителят, който няма да упражнява родителските права се определя режим на лични отношения с детето/децата, който вклщчва период от определени дни, в които родителят може да вижда и взима децата при себе си, вклщчително през вакажции, официални празници, лични празници на детето, както и по друго време.

При изменение на обстоятелствата съдът по молба на родител, по искане на "Социално подпомагане" или служебно може да измени постановените по- рано мерки и да определи нови.

Доброволна делба

Два са начините да се осъществи делба- доброволно или по съдебен ред. Доброволната делба се осъществява чрез договор , в който се уговаря какво ще получи всеки от съделителите в реална собственост. От тук следва и целта, която този договор има- всеки съсобственик да получи в реален дял частта, която му се следва от съсобственото имущество., срещу което и останалите съсобственици при възможност получават своя реален дял, максимално съответстващ на  по стойност на на дела му в съсобствеността.

Когато стойността на получения от някой от съсобствениците реален дял значително се различава от стойността на дела му в съсобствеността, договорът за доброволна делба, следва да съдържа и клауза за начина по който се извършва уравняването.

Макар в закона да е предвидено, че неравенството в дяловете се уравнява с пари или имот, това изискване не е императивно: не съществува пречка неравенството в дяловете да бъде изравнено като един от съсобствениците поеме задължението да гледа и издържа друг съсобственик.

Когато предмет на делбата е неподеляема вещ- без значение движима или недвижима, най- рационално е единият собственик да придобие вещта, а дяловете на останалите съсобственици да се уравнят с пари.

Развод по взаимно съгласие- какво трябва да знам?

Производството при развод по взаимно съгласие започва с молба на двамата съпрузи- предвидено е задължително участие и на двамата съпрузи в първото по делото съдебно заседание, в което съпрузите следва лично да потвърдят пред съда своето непоколебимо съгласие за развод, както и по всички останали въпроси, урецдащи лични и/или имуществени отношения. Отсъствие на един или и на двамата съпрузи е допустимо само при наличие на уважителни причини. Коя причина е уважителна- оставено е на преценка на съда за всеки конкретен случай.

Необходимо условие за допускане на развод по взаимно съгласие е редовността на споразумението, което обхваща съгласието на съпрузите по следните въпроси: определяне местожевеене на родените от брака деца, кой от родителите ще упражнява родителските права, личните отношения на родителя, комуто не са предоставени упражнването на родителските права, и децата, издръжката на децата, ползването на семейното жилище, дължи ли се издръжка между съпрузите и фамилното име. Споразумението може да обхваща и други въпроси- например: имуществени.

Всякога, когато е започнато производство за развод по исков ред, страните могат да преминат към развод по взаимно съгласие, стига съпрузите да са постигнали споразумение.

Ако съдът не е убеден в непоколебимото съгласие на някой от съпрузите- делото се прекратява.

При смърт на страна в производството на развод по взаимно съгласие делото се прекратява като бракът на страните се счита прекратен по чл. 44, т. 1 от СК.

За съдържанието на едно завещание

Наследственото право признава само писменото завещание. Завещателят може да се разпореди с цялото или с част от имуществото си в полза на което и да е лице, включително и на съпруга си.

Съдържание на завещанието включва завещателните разпореждания на наследодателя. Като всяка сделка и завещанието има съществено и несъществено съдържание.

Същественото обхваща определянето на лицата, в полза на които завещателят се разпорежда, както и имуществото, предмет на разпореждането. Чрез него се определя кръга на наследниците и размера на наследствените части, вида на наследяваното имущество. От това съдържание стават ясни отговорите на два въпроса: на кого и какво е завещано. Ако не получаваме отговор на тези въпроси, завещанието е нищожно, т.е. няма да породи правно действие.

Завещанието може да съдържа множество завещателни разпореждания. Всяко обаче трябва да има задължителни елементи- да е посочено кой ще бъде облагодетелстван и с какво ще бъде облагодетелстван. В противен случай ще е налице частична недействителност на завещанието по отношение на разпореждане, което не съдържа някой от тези елементи.

Завещание може да се направи в полза на физическо лице, юридическо лице или на държавата. Изборът зависи изцяло от наследодателя, не съществуват никакви законови ограничения. Изискването е само едно: лицето да може да получава по завещание. Такава способност е призната на всички. Достатъно е лицето, в полза на което се завещава да бъде достатъчно определено, така че да не остава съмнение кому завещателят е оставил имуществото си. Това не означава подробно описване на всички данни за самоличност (три имена, ЕГН и пр.), достатъчно е например посочване "най- малката ми дъщеря", "внучката ми Мария" и пр.

Несъществено съдържание на завещанието: включва допълнителни елементи в завещанието, например- заветелни разпореждания под условие, срок, посочване на лице, което да изпълни завещателните разпореждания и др. Включването на тези елементи зависи изцяло от волята на наследодателя и тяхната липса не се отразява върху действителността на завещанието. Ако такива се включат- те трябва да отговарят на изискванията на закона. 

И накрая, не бива да забравяме за друга необходима страна на завещанието- неговата форма. Законът изисква спазването на определена форма при извършване на завещателни разпореждания. При саморъчните завещания- неспазването на каето и да е от изискванията на чл. 25 от ЗН има за последица нищожност на акта, независимо, че волята на завещателя се потвърждава по несъмнен начин. Пример- нищожно е саморъчно завещание, ако датата, на която е съставено е непълна, или такава липсва. Датата има особено значение, защото с последващо завещание може изрично или подразбираемо да бъде отменено предишно завещание, защото след завещанието завещателят може да е отчуждил изцяло или частично завещаната вещ, а това отменя завета, защото е необходимо да се прецени способността на завещателя да завещава точно по време на съставянето на завещанието или пък наличието на грешка, насилие или измама по същото време и т. н.

Мярката за неотклонение задържане под стража

Безспорно в наказателното производство, това е най- тежката мярка за процесуална принуда. В досъдебното производство тя се взима от първоинстанционния съд по искане на прокурора, който осигурява явяването на обвиняемия пред съда. За тази цел, но при необходимост, той може да постанови задържането му за 72 часа.

Предпоставки за задържането под стража:

първо: да е налице обосновано предположение, че обвиняемият е извършил престъпление, което се наказва с лишаване от свобода или друго по- тежко наказание. Тази предпоставка е абсолщтна, като доказателствата, от които се извежда обоснованото предположение, че обвиняемият е извършил престъплението, е сходен с доказателствата, необходими за привличане на обвиняем. Съдът ще прецени по свое вътрешно убеждение дали са събрани достатъчно доказателства за обективната страна на деянието, а за субективната: дали от събраните доказателства може да се направи обосновано предположение за вината на лицето.
второ: за задържане под стража са предвидени кумулативно и други две предпоставки:
  -  доказателствата по делото да сочат, че съществува реална опасност обвиняемият да се укрие, или
  - да извърши престъпление,
т.е. съдът трябва да прогнозира бъдещото поведение на обвиняемия, свързано с реална опасност от евентуално укриване или извършване на ново престъпление. Тази прогноза трябва да е реална и конкретна, а не "хипотетична и принципна". За наличието й се съди от тежестта на обвинението, продължителността на престъпната дейност, възраст, здравословно състояние на обвиняемия, има ли постоянен и настоящ адрес в страната, минали осъждания, укривал ли се е от досъдебните органи, възпрепятствал ли е наказателното производство, наличие на влязла в сила присъда, в чийто изпитателен срок е извършено деянието и пр.
Понататък, в НПК се предполага кога е налице реална опасност, че лицето ще се укрие или ще извърши престъпление, ако лицето е привлечено като обвиняем за престъпление, извършено повторно или при условията на опасен рецидив, привлечено е за тежко умишлено престъпление и е осъждано за друго тежко умишлено престъппление от общхарактер на лишаване от свобода не по- малко от една година или друго по- тежко наказание, чието изпълнение не е отложено по чл. 66 НК или лицето е привлечено като обвиняем за престъпление, за което се предвижда наказание не по- малко от десет години лишаване от свобода или друго по- режко наказание.
Това предположение, обаче е оборимо, тъй като в тези три хипотези реалната опасност ще бъде налице при изрично подчертаното в закона:"ако от доказателствата по делото на се установява противното".
За това верният извод е: НПК не предвижда случай на задължително задържане под стража, което известно е е абсолщтно недопустимо. Ако мярката беше задължителна, то съдебният контрол спрямо нея би бил безпредметен, а както казахме по- горе задържане под стража може да се наложи само от съд. Тежестта на доказване на всички предпоставки за задържане под стража лежи върху органите на досъдебното производство. Дори и възможността на обвиняемия и неговия защитник да оборват законовата презумпция, както и правомощието на съда съдебно да събира доказателства, не прехвърля тежестта на доказване върху тях.
Имаме две процедури за съдебен контрол: едната при първоначално вземане на мярката за неотклонение, а другата- контрол над продължаващото задържане.
Първата започва по искане на прокурора пред съответния първоинстанционен съд, който осигурява и незабавното явяване на обвиняемия пред съда. Съдът незабавно разглежда делото еднолично в открито заседание в присъствието на прокурора, обвиняемия и неговия защитник, произнася се с определение, което се обявява на страните в съдебно заседание и се изпълнява незабавно. Правомощията на съда са решаващи- може да вземе мярка за задържане под стража, да вземе по- лека или да не наложи задържане под стража.
Втората процедура е регламентирана по чл. 65 НПК- обвиняемият или неговият защитник по всяко време на досъдебното производство може да поиска изменение на взетата мярка. Искането се прави чрез прокурора, който е длъжен незабавно да изпрати делото на съда. Искането е насочено към проверка дали основанията за задържане под стража все още продължават да ъсществуват. Важно е да се отбележи, че съдът, който разглежда жалбата, не е обвързан със становището на предходния съд, защото не се проверява правилността на предходното решение за първоначално задържане. Производството е самостоятелно и могат да се сочат нови доказателства.

Важно е да се посочи решение от 08.06.1995 година на Европейския съд по правата на човека (по делото Monsur), че опасността подсъдимият да се укрие не може да се извежда само от тежестта на наказанието. То трябва да бъде подкрепено и от други релевантни доказателства, които биха могли да потвърдят реалната опасност от укриване".