Договор за продажба - продажбата на наследство.

В чл.212 ЗЗД е уреден специфичен договор за продажба- продажбата на наследство. 

Съгласно ал. 1, този, който продава едно наследство изцяло, без да посочи неговите предмети, е длъжен да има само качеството си на наследник. 

Кое лице има качеството на наследник се определя от разпоредбите на ЗН. Наследството на едно лице се открива към момента на смъртта му и именно към този момент се определя кои физически лица, от кой ред и степен наследяват починалия и кои се считат пряко призовани към наследяване, респ. – по право на заместване. Преживелият съпруг черпи правото си на наследяване по силата на брачната връзка, прекратена със смъртта на другия съпруг, за разлика от останалите наследници по закон, чиито права се базират на връзка по произход. Задължението на продавача по специфичния договор за продажбата на наследство е да установи наследствено правоотношение с починалия, чието имущество /то наследство/ е предмет на договора по чл. 212 ЗЗД. В хипотеза, когато такова наследствено правоотношение отсъства, следва да се приеме, че договорът за продажба на наследство (доколкото не страда от пороци на форма и воля) не произвежда вещно-правен транслативен ефект, аналогично на случаите на продажба на чужда вещ.

С определение № 196 от 17.04.2018 г. на ВКС, ІІ г.о. е допуснато касационно обжалване в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК по въпроса относно обема на наследствените права, които се прехвърлят с договор, сключен на основание чл. 212 ЗЗД и имащ за предмет наследството, оставено от наследодател на наследодателя на страната – продавач на наследство(преживял съпруг на сина на наследодателя).

Казусът: предявен е иск за съдебна делба иск за съдебна делба по отношение на шест земеделски имота, принадлежали преди колективизацията на дядото на ищеца. Последният е починал на 1975 г. и е оставил за свой единствен наследник по закон сина си, починал на 1993 г. и наследен от съпругата, син  и  двама внука  – деца на починалия на 1990 г. син. Следователно Ц. А. К. е наследник по закон на покойния си съпруг Г. Н. К. по силата на брачната връзка. Тя не е призована да наследи неговия наследодател баща, поради което сключеният от нея, като продавач, договор за продажбата на наследството, оставено от наследодателя не е годен да произведе вещно-правен транслативен ефект. Ето защо такъв не може да бъде признат на сключеният договор по чл. 212 ЗЗД с нотариална заверка на подписите, с който преживялата съпруга продава на сина си и ищец по делото „своите 4/6 ид.ч. от общата наследствена маса от наследството, останало от наследодателя, негов дядо”. 

Съгласно чл. 20 ЗЗд при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните, като отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в практиката и добросъвестността. В случая цитираната по-горе част от договора е формулирана недвусмислено и нито тя, нито която и да е друга част от договора внасят каквото и да е съмнение относно обекта, върху който е договаряно.

Приобретателите на имот по договор за гледане и издръжка са длъжни да престират такава издръжка на прехвърлителите, която да съответства на всичките им нужди.

Приобретателите на имот по договор за гледане и издръжка са длъжни да престират такава издръжка на прехвърлителите, която да съответства на всичките им нужди. 

С договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, в който изрично е предвидено задължение за цялостна издръжка и гледане до края на живота им, съпрузи прехвърлят на своята дъщеря по време на брака й собствения си апартамент. Майката почива през 1993г., бащата през 1997 г.

Приобретателите по договора - дъщерята на общите наследодатели, и нейният съпруг - не са изпълнявали предвидените в договора задължения за издръжка и гледане на прехвърлителите.  До смъртта на прехвърлителката отношенията между страните са били добри, като след това са се влошили. По отношение на нея е известно, че тя е страдала от диабет и се е нуждаела от засилени грижи, каквито нейната дъщеря и съпругът й не са полагали. След нейната смърт, другият прехвърлител се е оженил повторно и грижите за него е поела изцяло неговата съпруга и фактически това положение продължило до неговата смърт.

   За да се развали договора за издръжка и гледане между страните, неизпълнението трябва да е осъществено- обстоятелство, което следва да е установено. Задължението за издръжка и гледане, породено от сключения между страните алеаторен договор, изисква постоянно и непрекъснато изпълнение от страна на длъжника. Ако това изпълнение е непостоянно и непълно, което води до невъзможност, прехвърлителят да живее спокойно, несмущавано и без намаление на жизнения му стандарт, това неизпълнение е значително и то обосновава развалянето на договора. 

Длъжникът по алеаторния договор следва да осигури на прехвърлителя такава издръжка, която да е достатъчна той да посрещне всички свои насъщни нужди, което при заведен иск за разваляне на договор за издръжка и гледане поради неизпълнение следва да бъде доказано от ответника по иска. В разглеждания казус следва да се съобрази, че изпълнението по договора трябва да бъде съответно на нуждите на прехвърлителя и неговата съпруга, още повече, че в текста на договора изрично е предвидено задължение за цялостна издръжка и гледане до края на живота им. 

Освен това основно задължение на приобретателя по алеаторния договор е да следи във всеки момент конкретните нужди на прехвърлителя и да престира такава издръжка и гледане, които да са съответни на тези конкретни нужди. Само ако това не е изпълнено от приобретателите, както е в случая, неизпълнението по договора следва да бъде определено като съществено и същия бъде развален.